Bij de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met mogelijke risico's. Voor de jaarrekening 2022 is een uitgebreidere risicoanalyse uitgevoerd op de lopende grondexploitaties. Begin 2023 is dit door een extern bureau uitgevoerd met behulp van de Monte Carlo-methode.
Met de huidige woningopgave vanuit het rijk is er dringend behoefte aan (sociale) woningen. Dit betreft woningen voor 1-2 persoonshuishoudens, sociale huur voor onder andere statushouders en goedkope koop woningen voor 1-2 persoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens. De verdeling voor nieuwe plannen wordt 30% sociale huur, 30% betaalbare koop en 40% middelduur tot dure koop. De bedoeling is om dit ook, voor zover mogelijk, door te voeren in bestaande plannen. Met deze verschuiving loopt de opbrengstpotentie van de plannen mogelijk terug. Risico hierbij is dat er te grote kavels worden uitgegeven voor deze woningen. Indien wij zorgen voor passende kavels voor deze woningen, kunnen we de vermindering in opbrengsten in de hand houden en houden we de kavels ook waarvoor ze bedoeld zijn. Dus kleine woningen op kleine kavels voor de betaalbare koop, zodat deze bij verkoop ook weer in de goedkope koop sector vallen en wij ze niet opnieuw hoeven te bouwen. Ook is het zaak om er op toe te zien dat het percentage uitgeefbaar in plannen op een adequaat niveau ligt met realistische kavels.
Grondexploitatie Haarveld
Deze grondexploitatie laat een positief eindresultaat zien. Er worden dan ook geen risico’s verwacht die niet opgelost kunnen worden binnen de exploitatie.
Grondexploitatie Westeresch
Deze grondexploitatie laat een positief eindresultaat zien. Er worden dan ook geen risico’s verwacht die niet opgelost kunnen worden binnen de exploitatie.
Grondexploitatie Oosterveld Norg
Bij de jaarrekening is begin 2024 een nieuwe kostenanalyse gemaakt voor de resterende werkzaamheden in Oosterveld. Hieruit blijkt dat de nog te maken kosten waarschijnlijk lager zullen uitvallen dan waar eerder rekening mee gehouden werd. Daarnaast loopt de kavelverkoop nog steeds conform verwacht. De positieve NCW komt daarmee nu op € 845.000. Gezien de kosten de grootste risicofactor waren in de in 2023 uitgevoerde gevoeligheidsanalyse hebben we er vertrouwen in de Oosterveld positief zal blijven in de toekomst.
Grondexploitatie Peize-Zuid
Vorig jaar werd bij Peize-Zuid nog uitgegaan van een negatief resultaat. Uit de berekeningen bij de jaarrekening blijkt dat Peize-Zuid inmiddels een lichte plus laat zien.
Vorig jaar liet de gevoeligheidsanalyse van de grondexploitatie van Peize Zuid geeft een grillig beeld van de mogelijke effecten van o.a. kostprijs- en rentestijgingen en opbrengstendalingen. Omdat de grondexploitatie een klein positief resultaat geeft kan dit omslaan in een negatief resultaat. De ramingen van kosten zijn inmiddels wel concreter geworden, waardoor een deel van de risicomarges overbodig wordt. Bij de verdere uitwerking van de uitgangspunten van het plan wordt de grondexploitatie zoveel mogelijk als leidraad aangehouden. Keuzes die mogelijk negatieve gevolgen voor de grondexploitatie zullen hebben, worden in goed overleg met de projectleider gewogen. Verder zal er zoveel mogelijk aan risicobeperkende maatregelen gedaan worden, zoals de investeringen afstemmen op de te verwachten opbrengsten, zodat er zo kort mogelijk moet worden voorgefinancierd.
Grondexploitatie Zuidpoort-Terheijl
In 2024 is het plan voor Zuidpoort-Terheijl vastgesteld. De grondexploitatie heeft nog een hoog abstractiegehalte en zal in de komende maanden concreter gemaakt worden. Daarmee is de bandbreedte nog vrij groot als het gaat om de kostenkant.
Qua type woningen is Zuidpoort-Terheijl geen standaard plan. Het betreffen luxe woningen op grote kavels. Daarmee ligt het risico, maar ook de kans, voor Zuidpoort-Terheijl in het goed aanboren van deze niche markt. Hier risico wordt beperkt en de kans zo groot mogelijk gemaakt door het in de hand nemen van op die markt gespecialiseerde makelaars.
Grondexploitatie Maatlanden
De in september aan de raad voorgelegde grondexploitatie laat een positief resultaat zien. Gezien er net als bij Zuidpoort-Terheijl nog sprake is van een hoog abstractiegehalte is de bandbreedte van de kosten vrij groot. De verwachte opbrengst van Maatlanden is beperkt van omvang. De kans op een negatief eindresultaat is hierdoor aanwezig, het echter ook nog positiever uitpakken. Dit wordt onder andere veroorzaakt door geluidsgrenzen die zorgen voor een relatief klein ontwikkelbaar gebied, hogere archeologiekosten, stijgende bouwkosten en kwalitatief hoogwaardig groen.
Aan de andere kant zijn de positieve inschattingen van lokale makelaars over het voor Roden nieuwe concept woningen en de stijgende marktprijzen reden voor vertrouwen.
De risico's zullen gedurende het project gemonitord worden en waar nodig zal gekeken worden hoe er bijgestuurd kan worden.